Immobilien und Steuern in Frankreich
Wenn Sie in Frankreich leben oder dort lediglich eine Immobilie besitzen, müssen Sie unterschiedliche Steuern zahlen: Wohnsteuer, Grundsteuer, usw.
Das Wichtigste in Kürze
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Mehrere Immobiliensteuern: In Frankreich fallen je nach Situation u. a. Wohnsteuer (taxe d’habitation) für Zweitwohnsitze und Grundsteuer (taxe foncière) für Eigentümerinnen und Eigentümer an.
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Wohnsteuer: Für Hauptwohnsitze abgeschafft, gilt aber weiterhin für Zweitwohnsitze; Höhe hängt u. a. vom lokalen Steuersatz der Gemeinde ab.
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Grundsteuer: Wird jedes Jahr von der Person gezahlt, die am 1. Januar Eigentümer der Immobilie ist.
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Erklärungspflicht: Eigentümerinnen und Eigentümer müssen seit 2023 online beim Finanzamt angeben, wie ihre Immobilie genutzt wird.
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Immobilienverkauf: Gewinne aus dem Verkauf können in Frankreich der Wertzuwachssteuer unterliegen, es gibt jedoch Befreiungen (z. B. bei Hauptwohnsitz oder langer Besitzdauer).
Inhaltsverzeichnis
Wohnsteuer in Frankreich
In Frankreich ist jährlich eine Wohnsteuer (taxe d’habitation) für Zweitwohnsitze zu entrichten, und zwar von der Eigentümerin oder dem Eigentümer, die bzw. der das Objekt am 1. Januar eines Kalenderjahres besitzt.
Verkaufen Sie Ihre Immobilie z. B. am 31. Januar, müssen Sie trotzdem für das gesamte Jahr die Wohnsteuer entrichten. Der Käufer hat für das betroffene Jahr also Glück gehabt. Für die Immobilie, die Sie am 1. Februar erwerben, müssen Sie hingegen keine Wohnsteuer bezahlen, da diese bereits vom Verkäufer entrichtet worden ist.
Gut zu wissen:
Die Wohnsteuer für Hauptwohnsitze wurde in Frankreich abgeschafft, bleibt für Zweitwohnsitze aber weiterhin bestehen. In die Berechnung fließt unter anderem ein Steuersatz ein, der von der Gemeinde festgelegt wird. Allerdings dürfen zahlreiche Gemeinden zusätzlich noch einen Aufschlag anwenden. Dies ist der Fall für Stadtgebiete mit mehr als 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern, in denen es ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage für Immobilien gibt, und auch für Städte und Gemeinden mit einer Steuer für leerstehenden Wohnraum. Dieser Aufschlag kann zwischen 5 und 60 Prozent betragen.
Höhe der Wohnsteuer
Die Höhe der Wohnsteuer wird auf der Grundlage des Nettomietwerts der Wohnung (valeur locative nette) nach einem Prozentsatz berechnet, den die jeweiligen lokalen Gebietskörperschaften (Gemeinde, Département oder Region) festlegen.
Der Nettomietwert entspricht in etwa der Jahresmiete, die ein Vermieter für eine vergleichbare Wohnung erzielen kann.
Erklärungspflicht für Immobilien in Frankreich
Seit 2023 gibt es in Frankreich eine Erklärungspflicht für Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien, die sich in Frankreich befinden. Über die Internetseite des französischen Finanzamts (impots.gouv.fr) muss angegeben werden, wie und von wem die Immobilie genutzt wird.
Ausführliche Informationen gibt es in unserem FAQ zur Erklärungspflicht.
Rundfunkgebühren in Frankreich
In Frankreich wurden zusammen mit der Wohnsteuer öffentliche Rundfunkgebühren (contribution à l’audiovisuel public) eingezogen.
Die französische Regierung hat beschlossen, diese Gebühr mit Wirkung zum 1. Januar 2022 abzuschaffen.
Grundsteuer in Frankreich
Wer am 1. Januar des jeweiligen Jahres Eigentümer, Erbpacht- oder Nießbrauchsberechtigter ist, muss die jährliche Grundsteuer entrichten.
Selbst wenn Sie im Laufe des Jahres Ihre Immobilie verkaufen oder diese vermieten, müssen Sie die „taxe foncière sur les propriétés bâties“ für das gesamte Jahr entrichten. Sie können allerdings im (Vor-) vertrag festlegen, dass der neue Käufer einen Teil dieser Steuer ab der Gültigkeit des Hauptvertrages übernimmt („pro rata temporis“).
Im Laufe des letzten Trimesters eines jeden Jahres erhalten Sie Ihren Steuerbescheid („avis d’imposition“), in dem insbesondere folgende Punkte aufgeführt werden:
- die zu besteuernden Immobilien
- die Summe der zu zahlenden Steuer
- die Frist, innerhalb welcher die Steuer bezahlt werden muss.
Die Höhe der Grundsteuer wird auf der Grundlage des Mietwertes der Immobilie („valeur locative“) berechnet und variiert je nach geographischer Lage, Art, Fläche und Komfort des Objekts. Der Mietwert einer jeden Immobilie wird jedes Jahr entsprechend einem im Steuergesetz festgelegten Koeffizienten berechnet.
Handelt es sich bei Ihrer Immobilie z.B. um einen Neubau, Wiederaufbau, Anbau an Ihren Haupt- oder Zweitwohnsitz oder Umwandlung eines landwirtschaftlichen Betriebs in Wohnraum, können Sie je nach Gemeinde unter Umständen zwei Jahre lang von einem Teil der Grundsteuer befreit werden. Diese Befreiung erfolgt allerdings nicht automatisch, sondern Sie müssen Ihrem Finanzamt („centre des impôts fonciers“) innerhalb einer bestimmten Frist eine entsprechende Erklärung zukommen lassen.
Handelt es sich z. B. um Neubauten muss eine solche Erklärung spätestens 90 Tage nach Fertigstellung bei Ihrem Finanzamt vorgelegt werden; wenn Sie eine Immobilie nach Fertigstellung kaufen und der Vorbesitzer nicht die entsprechende Erklärung ausgefüllt hat, gilt eine Frist von 90 Tagen ab Eigentumserwerb, allerdings wird auch in diesem Fall die Steuerbefreiung ab dem Tag der Fertigstellung berechnet.
Die Steuerbefreiung läuft in der Regel über einen Zeitraum von zwei Jahren, beginnend ab dem 1. Januar des auf die Fertigstellung folgenden Jahres. Ein im Jahre 2015 fertiggestelltes Gebäude wäre somit für 2016 und 2017 von der Grundsteuer befreit. Weitere Informationen zur Grundsteuer, insbesondere zu Berechnung und Höhe erhalten Sie bei Ihrer Gemeinde oder Ihrem französischen Finanzamt.
Wertzuwachssteuer in Frankreich
Sie sind Hauseigentümer in Frankreich, haben dort Ihren Erst- oder Zweitwohnsitz und beabsichtigen Ihr Haus zu verkaufen?
Dabei haben Sie zu beachten, dass dieses Geschäft grundsätzlich einer Besteuerung des Wertzuwachses für Grundstücke unterworfen ist, die beim zuständigen französischen Finanzamt zu entrichten ist.
Der Wertzuwachs ist der Gewinn, der als Differenz zwischen dem Verkaufs- und dem Erwerbspreis vom Grundstücksverkäufer erzielt wird. Sie fragen sich, welche Rechte Ihnen als EU-Bürger zustehen? Sie könnten in bestimmten Fällen von einer Befreiung profitieren.
Welche Konsequenzen die reformierten Regelungen zur Besteuerung des Wertzuwachses bei Immobilien für Sie haben, möchten wir nachfolgend zeigen.
Seit 2019 müssen Sie keine französischen Sozialabgaben mehr auf in Frankreich erzielte Vermögenserträge (Mieterträge oder Wertzuwachs durch Immobilienverkauf) bezahlen, sofern Sie in Deutschland oder einem anderen EU-Land sozialversichert sind. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie in unserem Artikel „Vermögenseinkünfte in Frankreich: Erstattung der Sozialabgaben“.
In welchen Fällen wird eine Steuerbefreiung erteilt?
Alle folgenden Informationen betreffen nur Verkäufe nach dem 1. Januar 2015. Für alle vor diesem Datum getätigten Verkäufe gelten alte Regelungen.
Sollten Sie seit mindestens 22 Jahren Eigentümer des Hauses sein, so sind Sie von der Wertzuwachssteuer befreit.
Wenn Sie Ihre Immobilie nach 5 Jahren verkaufen, müssen Sie hingegen den Höchstsatz der Wertzuwachssteuer bezahlen. Bei Verkäufen in den darauffolgenden Jahren verringert sich die Wertzuwachssteuer jährlich um 6 %. Wenn Sie Ihre Immobilie also nach sechs Jahren verkaufen, erhalten Sie eine Steuerermäßigung in Höhe von 6 %, bei einem Verkauf nach sieben Jahren 12 %, nach acht Jahren 18 % usw. Dies gilt bis zum 21. Jahr.
Achtung: Dies gilt nur für die Wertzuwachssteuer! Sozialabgaben müssen Sie bis zu 30 Jahre lang bezahlen. Mehr dazu sehen Sie weiter unten auf der Seite.
Sollte die verkaufte Immobilie bis zum Verkauf auch Ihr Erstwohnsitz gewesen sein, so ist die oben geforderte Wohnzeit nicht mehr erforderlich, um eine Befreiung zu erlangen. Unter Erstwohnsitz wird der gewöhnliche und tatsächliche Wohnsitz verstanden. Die Finanzämter in Frankreich dulden aber einen Zeitraum von einem Jahr zwischen Umzug und Verkauf des Gebäudes.
In einigen Fällen werden Sie allerdings von den französischen Finanzämtern aufgefordert, einen Nachweis dafür zu erbringen, dass die verkaufte Immobilie Ihr Erstwohnsitz war (wenn Sie zum Beispiel in Frankreich wohnen, aber Lohnsteuer in Deutschland zahlen). Als Beweis steht Ihnen jedes Mittel zur Verfügung (Erklärung vom Rathaus/Bürgeramt, Zahlung der frz. Wohnsteuer).
Bei der Veräußerung von Immobilien, dessen Preis unterhalb oder genau bei 15.000 Euro liegt, sind Sie von der Steuer befreit.
Wie ermittelt sich die Steuer und wann wird sie entrichtet?
Alle folgenden Informationen betreffen nur Verkäufe nach dem 1. Januar 2015. Für alle vor diesem Datum getätigten Verkäufe gelten alte Regelungen.
Zuerst muss die Höhe des Bruttowertzuwachses zum Zeitpunkt des Verkaufes festgestellt werden. Dabei handelt es sich um die Differenz zwischen dem Verkaufs- und dem Erwerbspreis.
- Verkaufspreis: vom im Kaufvertrag aufgeführten Preis werden die durch den Verkauf entstandenen Kosten abgezogen (insbesondere Maklergebühren, bezahlte Mehrwertsteuer)
- Erwerbspreis: der bei Erwerb des Hauses tatsächlich bezahlte Preis. Bestimmte Kosten und Ausgaben werden addiert.
- Erste Alternative:
Aufwendungen für bestimmte Arbeiten können im Rahmen der Erhöhung des Anschaffungspreises einer Immobilie angerechnet werden. Voraussetzung ist, dass diese Arbeiten durch ein Unternehmen ausgeführt wurden. Reine Materialrechnungen können leider nicht vorgelegt werden. Ein Unternehmen muss das Material selber angeschafft und berechnet haben. Ferner müssen die Rechnungen auf den Hauseigentümer ausgestellt werden. Letztere müssen entsprechende Zahlungsbelege anführen können.
Es werden anerkannt:
- Bauarbeiten und Ausbauarbeiten;
- Sanierungsarbeiten, Aufbesserungsarbeiten (z.B. Einbau eines Lifts, einer Zentralheizung, einer Klimaanlage, einer Isolierung, Maßnahmen gegen Holz fressende Insekte);
- Vergrößerungen (mit einer effektiven Vergrößerung der Wohnfläche);
- Abriss (vorausgesetzt, dass der Abriss den Verkauf des Baulands optimieren kann).
Es werden ausgeschlossen:
- Renovierungsarbeiten und Instandhaltungsarbeiten (ohne Bearbeitung der Grundausstattung)
- Baumaterialen;
- Zinsen der Kredite, die für die Arbeit an der Immobilie abgeschlossen wurden;
- Falls Sie das Haus vermietet haben: laufende Kosten, die ein Vermieter normalerweise selbst tragen muss (Malerarbeiten, Tapezieren, Beizen, Teppichböden, Vorhänge, Reparaturen).
Hauseigentümer sollten absetzbare Rechnungen bei einem zertifizierten Übersetzer übersetzen lassen, damit der Notar diese Rechnungen berücksichtigen kann.
- Zweite Alternative:
Für Eigentümer, die immer oder zum größten Teil selbst am Haus gearbeitet haben und keine oder nur wenige Unternehmensrechnungen vorlegen können, kann eine zweite Alternative zum Tragen kommen: Es ist möglich, auch ohne Nachweis, eine pauschale Erhöhung von 15% des Anschaffungspreises zu wählen. Der Eigentümer muss hierfür den Notar informieren und braucht keine weiteren Unterlagen vorlegen.
Wie wir oben bereits gesehen haben, vermindert sich die Wertzuwachssteuer mit zunehmender Haltefrist, wenn das Haus zuvor mindestens fünf Jahre bewohnt wurde.
Es gibt eine einheitliche Wertzuwachssteuer in Höhe von 19 %. Dieser gilt für alle Bürger in der Europäischen Union und im Europäischen Wirtschaftsraum (EWG), die einen Zweitwohnsitz in Frankreich haben.
Seit 1. Januar 2019 müssen sie keine französischen Sozialabgaben mehr auf Vermögenserträge in Frankreich (zum Beispiel Mieteinkünfte oder ein Wertzuwachs durch einen Immobilienkauf) bezahlen, sofern sie in Deutschland oder einem anderen EU-Land sozialversichert sind. Weitere Informationen finden Sie im Artikel “Vermögenseinkünfte in Frankreich: Erstattung der Sozialabgaben”.
Die Wertzuwachssteuer wird auf den gezahlten Kaufpreis erhoben. Sie wird sofort beim Verkauf Ihrer Immobilie gezahlt. Wichtiger Hinweis: Eine Verlängerung der Zahlungsfrist ist ausgeschlossen.
Ihr Notar ist verpflichtet, für Sie die Steuererklärung vorzunehmen und die Zahlung an das zuständige Finanzamt zu veranlassen.
Für weitere Informationen zur Wertzuwachssteuer legen wir Ihnen nahe, sich zum Beispiel mit der SARF (anerkannte Gesellschaft der Fiskalvertretung) in Verbindung zu setzen (www.sarf.fr).
Steuervertretung muss nicht hinzugezogen werden
Bei Immobilienverkäufen mit einem Verkaufspreis über 150.000 € war es in Frankreich Pflicht, dass eine Steuervertretung hinzugezogen wird.
Seit dem 1. Januar 2015 gilt diese Pflicht nicht mehr für Bürgerinnen und Bürger aus der EU und dem EWG-Raum.
Eine Steuervertretung („représentant fiscal“) unterzeichnet Ihre Wertzuwachssteuererklärung und garantiert die Richtigkeit. Sie haftet unbeschränkt und verpflichtet sich zur Nachzahlung im Falle einer Steuerberichtigung.
Doppelbesteuerungsabkommen
Eine Zusatzregelung im deutsch-französischen Doppelbesteuerungsabkommen sorgt für Steuernachteile bei manchen Grenzgängern.
Im März 2015 haben sich Deutschland und Frankreich auf ein Zusatzabkommen zum bislang bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen geeinigt.
Grund hierfür war in erster Linie, dass die Besteuerung von Renten aus dem jeweils anderen Land neu geregelt werden sollte. Gleichzeitig kam es auch zu einer Änderung des Grenzgänger-Status für Beschäftigte in Einrichtungen mit öffentlichen Trägern wie Krankenhäusern, Kindergärten, Schulen und Universitäten.
Deutsche Angestellte dieser Einrichtungen, die in Frankreich wohnen, sind seit dem 1. Januar 2016 nicht mehr von der deutschen Lohn- und Einkommenssteuer befreit.
Stattdessen sind sie in Deutschland beschränkt steuerpflichtig. Für Betroffene hat das finanzielle Folgen. Ihre Steuerlast hat sich dadurch erhöht.
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